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房屋转让后原租赁协议是否有效 房地产转让合同的相关法律规定

添加时间:2020年11月20日 来源: 杭州婚姻律师   http://www.kyhyls.com/

 张博,广州知名离婚律师,现执业于,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房屋转让后原租赁协议是否有效

导读:房屋转让后,原租赁协议是否有效这是很多租客问到的同样一个问题。在城市的一些城中村里面,居住着很多外来打工者,他们无能力购买房屋,只有租房居住,但是,租房合同未到期,房东突然通知说,房子已转让,要马上搬离;或者是房子旧房东未通知租客将房子转让后,新房东要求原房客搬离。因此,就产生了一个问题:房屋转让后,原租赁合同是否有效





  针对房屋转让以及租赁的问题,法律上有明确规定,房屋买卖应遵循买卖不破租赁的法律原则。


  什么是买卖不破租赁


  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。


  买卖不破租赁的法律原则存在一定的限制:


  在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用


  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:;抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。;即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于:虽然对于承租人享有的承租权,古今立法者的态度经过了从;买卖击破租赁;到;买卖击不破租赁;的变迁,逐步体现出一种租赁权物权化的趋势,但是,法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力,从而达到对租赁人权利保护的目的,但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下,仍然适用;先物权优于后债权,物权优于债权;的原则。一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物用于清偿债务。


  在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用


  查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。


  相关法条规定:


  《合同法》第229条规定:;租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;。


  《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效!


  综上所述,房屋转让后,原租赁协议是有效的!新房主不能因为房屋已被转让对抗租客的租赁权。原租赁关系继续有效。


  房屋转让时,除了原租赁关系有效外,租客对所租赁房屋还享有优先购买权。


  什么是优先购买权


  优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。


  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定:;出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以宣告该房屋买卖无效。;


  所谓的;同等条件;是指什么


  1、首先,同等条件主要指价格条件


  在买卖合同中,价格条款是其核心条款,集中反映了合同当事人的利益。只有在价格条件相同前提下,才能保障在优先购买权行使的同时,维护出卖人的利益,实现法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格,若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的,则不得成为先买权人购买的;相同价款;。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。


  3、其次,除价格外,衡量;同等条件;还应当考虑付款期限、付款方式


  因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时,先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同,但出卖人同意的除外。如果出卖人允许第三人延期付款,由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险,因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保,足以保障出卖人能按期受偿时,才可将延期付款视为同等条件。同时如果第三人允诺一次性付清,则先买权人主张分期付款的,则不能构成同等条件。


  提醒:


  在日常生活中,我们可以拥有多方面的基本权利,只是我们并未了解并熟知我们可以拥有的权利具体有哪些,所以,我们应学习法律知识,多了解法律赋予我们的权利有哪些,一旦我们的合法利益受到损害,要几时勇敢地拿起法律武器维护自己的合法权益。







房地产转让合同的相关法律规定

房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件,关系双方当事人的重大权益,因此当事人必须认真对待。



  房地产转让合同有哪些内容房地产转让合同中要有双方当事人的姓名、房地产权属证书名称和编号,房地产坐落位置、面积、四至界限,土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限,房地产的用途等等。


  房地产转让合同


  房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件,关系双方当事人的重大权益,因此当事人必须认真对待。针对我国房地产转让合同存在的问题,《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容:


  1、双方当事人的姓名或者名称、住所;


  2、房地产权属证书名称和编号;


  3、房地产座落位置、面积、四至界限;


  4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;


  5、房地产的用途或使用性质;


  6、成交价格及支付方式;


  7、房地产交付使用的时间;


  8、违约;


  9、双方约定的其他事项。


  房地产转让的概念


  《城市房地产管理法》规定:;房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。;显而易见,房地产转让的实质是房地产权属发生转移,张三的房屋转为李四所有,就是房地产转让。该法还规定:;房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。;这项规定,是要求房产所有权与土地使用权的权利主体应当保持一致,避免出现房屋为张三所有,房基地使用权为李四所有的情况。


  房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让,其他转让房地产的合法方式主要有:


  以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;


  一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;


  因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;


  以房地产抵债的。


  房地产转让的程序


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