张博，杭州婚姻律师,现执业于北京盈科（杭州）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

房屋转让与户口迁移纠纷预防及处理

　　房屋转让与户口迁移纠纷预防及处理　　鉴于目前法院无法对户口迁移行为直接作出民事判决，难以维护购房者的正当权益的现状，笔者认为对于避免房屋户口迁移争议纠纷，应当采取事先进行充分调查、事中在合同中...

　　房屋转让与户口迁移纠纷预防及处理

　　鉴于目前法院无法对户口迁移行为直接作出民事判决，难以维护购房者的正当权益的现状，笔者认为对于避免房屋户口迁移争议纠纷，应当采取事先进行充分调查、事中在合同中对户口现状及迁移作出详细约定、事后采取补救措施三个方面着手：

　　1、事先进行充分调查

　　在决定购买一处房产前，除了对该房屋的房龄、面积、性质等基本信息、周边配套措施、周边环境的调查核实，不能忽视对房屋靠挂户口的情况进行核实。对房屋挂靠户口情况的核实，可以通过以下二种方式进行：第一是种通过查看出卖人的户口本，了解出卖人及其家庭的户籍登记情况，但存在二种情况影响准确性，一种是不能排除非出卖人家庭成员户口落于交易房屋内，还有一种是户口本不是最新的，与实际户籍登记情况有出入;第二种是自行或委托房屋中介机构或律师前往房屋所在地派出所对房屋挂靠户籍信息登记调查核实，如何需要出卖人配合而出卖人拒绝配合的话，则出卖人一定要谨慎，说明房屋挂靠户籍可能存在问题。

　　当然，通过上述二种方式并不一定能够百分百真实反映目前房屋的户籍挂靠情况，因此，还需要出卖人作出承诺房屋无挂靠户口，除了出卖人及其亲属未挂靠在房屋外，还要承诺在出卖人之前原房主也未将户口挂靠在房屋内。

　　2、事中在合同中对户口现状及迁移作出详细约定

　　通过第一步的充分调查后，可能存在二种情况：一种是出卖人承诺房屋内无挂靠户口，还有一种是房屋内存在挂靠户口，但是出卖人承诺在一定的时间内将户口迁出。对于上述两种情况，购房者应当分别在合同条款中作出如下约定：

　　出卖人承诺房屋内无挂靠户口的，应当将房屋内无挂靠户口作为出卖人的承诺事项，如果有违反的话，应当承担违约，违约应当具体明确，便于实际操作，避免空洞没有执行性，比如约定;出卖人违反承诺在房屋内存在挂靠户口的，购房者有权解除合同，并要求出卖人承担违约金 万元，如违约金不足以弥补购房者实际损失的，出卖人还应当赔偿损失;，如购房者十分喜欢该房屋的话，也可以约定;出卖人违反承诺在房屋内存在挂靠户口的，应当向购房者支付违约金 万元，购房者有权要求出卖人在二个月内将户口迁出房屋，每逾期一日，按总房款的 分之 承担违约，逾期 日以上，购房者有权解除合同并追究出卖人的违约;。

　　房屋内存在挂靠户口，但是出卖人承诺在一定的时间内将户口迁出的，应当将出卖人在一定时间内迁出户口作为合同义务，如果有违反的话，应当承担违约，违约同样应当具体明确，比如约定;出卖人未在合同约定的期限内将户口迁出房屋的，每逾期一日，按总房款的 分之 承担违约，逾期 日以上，购房者有权解除合同并追究出卖人的违约;。

　　购房者也将户口迁出房屋作为部分房款的支付前提条件，在出卖人户口未迁出房屋前，购房者有权拒绝支付该部分房款。除此之外，购房者还可以通过预留部分房价款，待出卖人将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款;如果出卖人没有按照合同约定期限迁移所有的户口，出卖人应当按照合同约定标准支付违约金，购房者可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向出卖人进行追偿。

　　为了增加违约对出卖人的威慑力，可以将违约金约定的高一些。

　　3、事后采取补救措施

　　如果最终买卖双方还是因为户口迁移问题发生纠纷了，只能通过事后救济方式来解决。

　　如果双方在购房合同中有约定的，按照合同约定来处理。

　　如果合同没有约定的，尽管合同中没有约定户口迁出问题，但是不能改变将户口迁出房屋是出卖人义务的法律事实，出卖人未将户口迁出房屋，肯定是违约行为，如果没有约定违约的话，就需要购房者来证明自己的实际损失，举证和举证难度都很大，而且只能追究违约损害赔偿，而不能要求法院判决出卖人将户口迁出房屋，因此，在这种情况下，双方最好是能协商解决，签订补充协议或直接由出卖人将户口迁出房屋，否则，购房者将很难实现要求出卖人将户口迁移出房屋的目的。当然，购房者也可以求助于公安机关或启动行政救济程序维护自己的权益。

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;;;;房屋转让合同的效力认定; 房屋买卖协议样本; 城市房地产转让管理规定;

个人转让住房 税收政策解读

　　4月1日上午，咸阳市地税局二手房交易中心顺利办理了个人住房转让免征营业税5年改2年新政策出台后的首笔业务。恰逢第24个全国税收宣传月，本期新常态新税风栏目将对个人转让住房税收政策进行解读。　　个人转...

　　4月1日上午，咸阳市地税局二手房交易中心顺利办理了个人住房转让免征营业税;5年改2年;新政策出台后的首笔业务。恰逢第24个全国税收宣传月，本期;新常态新税风;栏目将对个人转让住房税收政策进行解读。

　　个人转让住房主要涉及营业税及附加，个人所得税，土地增值税，印花税和契税。

　　营业税

　　自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　上述;普通住房;的标准须同时满足以下两个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下。否则，为非普通住房。

　　确认购房时间时，纳税人出具《房屋产权证》上记载日期和《契税完税证明》填发日期不一致的，按;孰先;原则确定。确认计税价格时，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　个人所得税

　　核实征收个人转让住房取得收入应按照;财产转让所得;项目，适用20%的税率计算缴纳个人所得税。在计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　核定征收纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税法规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入1%-3%核定应纳个人所得税额。。对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　土地增值税 印花税 契税

　　为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人购买90平方米以上144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;对个人购买非普通住房及购买不属于家庭唯一住房的，按3%税率征收契税。

　　无偿赠与房产相关税收政策

　　单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生营业税应税行为。

　　个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡